বাজারদর অনুযায়ী সম্পত্তি মূল্যায়ন বিধিমালা ঢেলে সাজাল সরকার

কর ফাঁকি রোধ, অপ্রদর্শিত অর্থ হ্রাস এবং রাজস্ব আয় বাড়ানোর লক্ষ্যে জমি ও অন্যান্য স্থাবর সম্পত্তির মূল্যায়নে বিদ্যমান সর্বনিম্ন মৌজা দর বাতিল করেছে সরকার। এর পরিবর্তে প্রকৃত বাজারমূল্য নির্ধারণের নতুন নিয়ম চালু করা হয়েছে।

বুধবার এ সংক্রান্ত ‘নিবন্ধন বিধিমালা, ২০১০’ সংশোধনের একটি গেজেট প্রজ্ঞাপন জারি করা হয়। নতুন বিধিমালার অধীনে স্থানীয় প্রশাসনের শীর্ষ কর্মকর্তাদের নেতৃত্বে গঠিত কমিটি জমির মূল্য নির্ধারণ করবে এবং এই তালিকা তিন বছরের জন্য কার্যকর থাকবে। পুরোনো নিয়মে জেলা রেজিস্ট্রারের নেতৃত্বাধীন একটি কমিটি প্রতি দুই বছর পর পর মূল্য নির্ধারণ ও তালিকা সংশোধন করত।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের ভারপ্রাপ্ত সচিব মো. এমদাদুল হক চৌধুরী জানান, পুরোনো ব্যবস্থা বাজারমূল্য প্রতিফলিত করতে ব্যর্থ হচ্ছিল এবং এর ফলে অপ্রদর্শিত অর্থ পুঞ্জীভূত হওয়ার সুযোগ তৈরি হতো। তিনি বলেন, ‘সম্পত্তির মূল্যায়ন সাধারণত মৌজা দরের ভিত্তিতে করা হয়, যা প্রকৃত বাজারমূল্যের চেয়ে অনেক কম। এর ফলে উভয়ের মধ্যে একটি বড় ধরনের ব্যবধান তৈরি হয়।’

তিনি আরও উল্লেখ করেন, এই পার্থক্যের কারণেই কর ফাঁকি দেওয়া এবং অপ্রদর্শিত সম্পদ তৈরির পথ সুগম হয়। রাজস্ব আদায় বৃদ্ধি এবং আর্থিক সুশাসন জোরদার করতেই এই পরিবর্তন আনা হয়েছে।

অর্থ মন্ত্রণালয়ের তথ্য অনুযায়ী, ২০২৪-২৫ অর্থবছরে সরকার জমি ও স্ট্যাম্প কর থেকে ১১ হাজার ৭৫৩ কোটি টাকা রাজস্ব আদায় করেছে। সংশোধিত বিধিতে ‘সর্বনিম্ন’ শব্দটি বাদ দেওয়া হয়েছে। ফলে কমিটিকে এখন আর কোনো ন্যূনতম মূল্য নয়, বরং সরাসরি প্রকৃত বাজারমূল্য নির্ধারণ করতে হবে।

নতুন ব্যবস্থায় তিন স্তরের কমিটি এই মূল্য নির্ধারণের দায়িত্ব পালন করবে। বিভাগীয় কমিশনারদের সভাপতিত্বে বিভাগীয় কমিটি সিটি করপোরেশন এলাকার জমির মূল্য নির্ধারণ করবে। জেলা প্রশাসকদের নেতৃত্বাধীন জেলা কমিটি পৌরসভা ও সেনানিবাস বোর্ডের আওতাধীন এলাকার দায়িত্ব পালন করবে। এ ছাড়া উপজেলা নির্বাহী কর্মকর্তাদের নেতৃত্বাধীন উপজেলা কমিটি অন্য সব এলাকার জমির দর নির্ধারণ করবে।

প্রতিটি কমিটিতে প্রশাসন, গণপূর্ত, স্থানীয় সরকার, ভূমি ও কর বিভাগ এবং সংশ্লিষ্ট উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের প্রতিনিধিরা অন্তর্ভুক্ত থাকবেন।

কমিটিগুলো জমির শ্রেণি, ব্যবহার ও অবস্থান, সড়ক যোগাযোগ ও অন্যান্য অবকাঠামো, সরকারি মূল্যায়ন এবং নিবন্ধিত দলিলে উল্লিখিত সাম্প্রতিক বিক্রয়মূল্য বিবেচনা করবে। পাশাপাশি সরেজমিন তদন্ত ও গণশুনানির মাধ্যমে সংগৃহীত স্থানীয় বাজারদরও তারা বিবেচনায় নেবে।

কমিটিগুলোকে একটি মূল্যায়নের তালিকা তৈরি করতে হবে, যা তিন বছরের জন্য কার্যকর থাকবে। মেয়াদ শেষ হওয়ার আগে তারা নির্ধারিত প্রক্রিয়ার মাধ্যমে বিদ্যমান দর পর্যালোচনা করে সংশোধিত তালিকা প্রস্তুত করবে। সংশোধিত এই বিধিতে দলিলের মূল্যের সাথে বাজারমূল্যের পার্থক্য দেখা দিলে কীভাবে সম্পত্তির মূল্যায়ন করতে হবে, সে বিষয়েও স্পষ্ট নির্দেশনা দেওয়া হয়েছে।

এমদাদুল হক চৌধুরী জানান, প্রযুক্তিভিত্তিক আরও সমন্বিত একটি মূল্যায়ন ব্যবস্থা চালু না হওয়া পর্যন্ত এই কমিটি ব্যবস্থা একটি অন্তর্বর্তীকালীন পদক্ষেপ হিসেবে কাজ করবে। তিনি বলেন, ‘আমরা এখন বাজারভিত্তিক মূল্যের দিকে এগোচ্ছি।’

তিনি আরও জানান, সরকার দক্ষিণ কোরিয়ার সহযোগিতায় একটি স্বয়ংক্রিয় অনলাইন ব্যবস্থা তৈরির কাজ করছে। এটি ক্যাডাস্ট্রাল তথ্য, জমির দাম এবং এলাকার উন্নয়নের মাত্রার মতো সূচকগুলো ব্যবহার করে সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণ করবে।

অনলাইন ব্যবস্থাটি সূত্র বা ফর্মুলাভিত্তিক হবে এবং সুনির্দিষ্ট কিছু মানদণ্ডের ভিত্তিতে বাজারদর নির্ধারিত হবে। সার্বক্ষণিক হালনাগাদ হতে থাকা এই ব্যবস্থাটি পুরোপুরি তৈরি করতে এক থেকে দেড় বছর সময় লাগতে পারে। তিনি বলেন, ‘তবে এই অন্তর্বর্তীকালীন ব্যবস্থা থেকে প্রকৃত সমাধান আসবে না। নতুন মূল্যায়ন ব্যবস্থা পুরোপুরি প্রস্তুত করতে আমাদের আরও এক থেকে দেড় বছর অপেক্ষা করতে হবে। সেই ব্যবস্থাটি পরবর্তীতে বর্তমান ব্যবস্থাকে প্রতিস্থাপন করবে।’

দক্ষিণ কোরিয়ার প্রযুক্তিভিত্তিক ব্যবস্থাই এর চূড়ান্ত সমাধান বলে তিনি মন্তব্য করেন।

অর্থনীতিকে আনুষ্ঠানিক রূপ দেওয়ার এই পদক্ষেপকে স্বাগত জানিয়েছেন এসএমএসি অ্যাডভাইজরি সার্ভিসেস লিমিটেডের পরিচালক স্নেহাশিস বড়ুয়া। তবে লেনদেন খরচ না কমিয়ে বাজারভিত্তিক মূল্যায়নে চলে গেলে তা ক্রেতা ও আবাসন খাতকে ক্ষতিগ্রস্ত করতে পারে বলে তিনি সতর্ক করেন।

তিনি বলেন, ‘আমাদের অর্থনীতিকে আনুষ্ঠানিক করার এই প্রয়াস প্রশংসনীয়, তবে বাজারদরের সঙ্গে সম্পত্তি নিবন্ধনকে সমন্বয় করার ক্ষেত্রে একটি ভারসাম্যপূর্ণ দৃষ্টিভঙ্গি প্রয়োজন।’

তিনি আরও বলেন, ‘বর্তমানে লেনদেন খরচ অত্যন্ত চড়া; রেজিস্ট্রেশন ফি কমিয়ে ৪ থেকে ৫ শতাংশ না করে কেবল মৌজা মূল্য বৃদ্ধি করা হলে তা আর্থিক বোঝাই বাড়াবে।’

স্নেহাশিস বড়ুয়া বলেন, ‘তাৎক্ষণিকভাবে বাজারদরের সাথে সমন্বয় করা হলে আবাসন খাতের ক্ষতির ঝুঁকি থাকে, কারণ অনেক ক্রেতারই সম্পদ নিবন্ধনের মতো পর্যাপ্ত অর্থ থাকে না। এর পরিবর্তে আগামী পাঁচ থেকে ছয় বছরের মধ্যে ধাপে ধাপে রূপান্তর ঘটাতে হবে, যাতে ক্রেতার সক্ষমতা এবং খাতের স্থিতিশীলতা বজায় রেখেই বাজারদরের পূর্ণ প্রতিফলন নিশ্চিত করা যায়।’

বর্তমান ব্যবস্থার পরিবর্তনের মাধ্যমে কালো টাকা তৈরি রোধ করা সম্ভব বলেও তিনি উল্লেখ করেন।

সেন্টার ফর পলিসি ডায়ালগের (সিপিডি) অতিরিক্ত গবেষণা পরিচালক তৌফিকুল ইসলাম খান জানান, বাজারমূল্যের ওপর ভিত্তি করে নিয়মিত সম্পত্তি মূল্যায়ন করা হলে কর আদায় বৃদ্ধি পাবে এবং করের ক্ষেত্রে অধিকতর ন্যায়বিচার নিশ্চিত হবে।

তিনি বলেন, ‘বাজারভিত্তিক মূল্যায়ন করের বোঝা কমানোর আমাদের যে দাবি, তা বাস্তবায়নের সুযোগও তৈরি করতে পারে।’ তিনি যোগ করেন, এই সংস্কার কার্যক্রম কেবল জমি লেনদেন করের মধ্যে সীমাবদ্ধ না রেখে বৃহত্তর আয়কর ও সম্পদ কর ব্যবস্থার মধ্যেও সম্প্রসারিত করা উচিত।

স্বচ্ছতা ও দক্ষতা বৃদ্ধির লক্ষ্যে তিনি সম্পত্তি লেনদেন ডিজিটাল করা এবং আয়কর, সম্পত্তি কর ও অন্যান্য তথ্যভাণ্ডারকে সমন্বিত করার ওপর জোর দেন।

এ ছাড়া বিশ্বব্যাংকের সাথে জাতীয় রাজস্ব বোর্ডের আধুনিকায়ন কর্মসূচি এবং আন্তর্জাতিক মুদ্রা তহবিলের সাথে বৃহত্তর সংস্কার আলোচনার সাথে এই উদ্যোগকে যুক্ত করার আহ্বান জানান তিনি।

স্বল্পমেয়াদি স্থিতিশীলতা থেকে দৃষ্টি সরিয়ে মধ্যমেয়াদি সংস্কারের দিকে মনোনিবেশ করা উচিত বলে তিনি মন্তব্য করেন, যা রাজস্ব আদায়কে শক্তিশালী করবে এবং করের ন্যায্যতা নিশ্চিত করবে।